Bauträgerrecht



- Dem Erwerber steht unter bestimmten Voraussetzungen trotz Mängeleinbehalt ein Anspruch auf Eigentumsumschreibung zu
- Dem Erwerber steht bei pflichtwidriger Weigerung des Bauträgers, der Eigentumsumschreibung zuzustimmen, ein Schadenersatzanspruch zu
- Was ist unter „funktionsfähiger Vorführung“ zu verstehen?


Eigentumsumschreibung trotz Mängeleinbehalt

Dem Erwerber steht unter bestimmten Voraussetzungen trotz Mängeleinbehalt ein Anspruch auf Eigentumsumschreibung zu

Sachverhalt

Der Käufer erwirbt vom Bauträger zwei von diesem an der Hamburger Elbchaussee zu errichtende Eigentumswohnungen zum Gesamtkaufpreis von 1.472.753,- €.
Der notarielle Vertrag sieht vor, dass die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt.
Bei der Übergabe des Sondereigentums wird vereinbart, dass der Erwerber weitere 50.000,- € freigibt, wenn ihm die Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlagen funktionsfähig vorgeführt worden sind. Der Erwerber rügt Mängel der Alarmanlage und verweigert die Freigabe des Betrags. Der Bauträger erhebt Klage, u.a. mit dem Antrag, den Erwerber zu verurteilen, die Freigabe der 50.000,- € zu erklären.
Der Erwerber beruft sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht und begehrt mittels Widerklage die Eigentumsumschreibung.
Das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten stellt Mängel der Alarmanlage und Kosten für deren Beseitigung in Höhe von 72.000,- € fest.
Der insgesamt ausstehende Restkaufpreis beträgt 150.000,- €.

Das Landgericht Hamburg hat erstinstanzlich die Klage des Bauträgers auf Freigabe des Betrags abgewiesen und ihn verurteilt, die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber zu beantragen. Hiergegen wendet sich der Bauträger mit der Berufung vor dem OLG Hamburg.

Entscheidung OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015, Az.: 9 U 35/14

Das OLG Hamburg gibt dem Erwerber auch in der zweiten Instanz Recht und stellt fest, dass sich der Bauträger ausnahmsweise nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen kann, die Gegenleistung (hier die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung) zu verweigern, da vom Erwerber teilweise geleistet worden ist und die Verweigerung der Gegenleistung nach den Umständen des Falles, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstößt.

Das Gericht führt hierzu aus:

Anmerkungen

Weitere Entscheidungen zur Frage, wann der ausstehende Restkaufpreis einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil des Gesamtkaufpreises darstellt und die Verweigerung der Auflassung durch den Bauträger treuwidrig ist:

Der Bauträger ist zur sofortigen Auflassung verpflichtet, wenn der Erwerber 98% des Kaufpreises gezahlt hat und sich der Bauträger mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug befindet (OLG München, Urteil vom 13.11.2007, Az.: 13 U 3419/07).
Bei einem Gesamtkaufpreis von 800.000,- DM und einer ausstehenden Kaufpreisrate von 10.000,- DM ist die Verweigerung der Auflassung bereits wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teiles treuwidrig. Hinzu kommen offene Restarbeiten des Bauträgers im Wert von 6.000,- DM (Landgericht Heilbronn, Urteil vom 11.07.2001, Az.: 2 O 3003/00 IV).


Bauträger verweigert Eigentumsumschreibung

Dem Erwerber steht bei pflichtwidriger Weigerung des Bauträgers, der Eigentumsumschreibung zuzustimmen, ein Schadenersatzanspruch zu

Sachverhalt


Aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung konnte der Käufer ein Darlehen nicht in voller Höhe auf dem gekauften Objekt absichern und musste deshalb eine Ersatzsicherheit leisten, wodurch ihm zusätzliche Kosten entstanden sind.

OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015, Az.: 9 U 35/14

Das Gericht stellt fest, dass dem Erwerber gegen den Bauträger ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zusteht, der ihm dadurch entstanden ist, dass sich der Bauträger pflichtwidrig geweigert hat, der Eigentumsumschreibung zuzustimmen.


"Funktionsfähige Vorführung" vereinbart

Was ist unter „funktionsfähiger Vorführung“ zu verstehen?

Sachverhalt

Im Protokoll anlässlich der Übergabe des Sondereigentums wurde eine „funktionsfähige Vorführung“ der Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlagen des Objekts vereinbart.

Urteil OLG Hamburg vom 17.04.2015, Az.: 9 U 35/14

Nach Sinn und Zweck der Vereinbarung genügt es nicht, wenn die Alarmanlage irgendwie vorgeführt oder der Eindruck vermittelt wird, die Anlage sei funktionsfähig. Vielmehr kommt es darauf an, dass die Alarmanlage tatsächlich funktionsfähig ist, da der Bauträger im Gegenzug zur funktionsfähigen Vorführung einen weiteren Teil des Kaufpreises erhalten sollte. Dies macht aus Sicht des Käufers jedoch nur Sinn, wenn er für die weitere Kaufpreiszahlung einen Gegenwert erhält. Einen solchen Gegenwert stellt nur eine funktionsfähige Elektro-/Alarmanlage dar.
Der Begriff "funktionsfähig" ist zwar möglicherweise nicht mit dem Begriff "mangelfrei" identisch. Es erscheint aber allenfalls denkbar, dass kleinere Mängel die grundsätzliche Funktionsfähigkeit nicht beeinträchtigen. Nur derartige unerhebliche Mängel dürften einer Qualifizierung der Anlage als "funktionsfähig" nicht entgegenstehen.