Maklerrecht

1) Maklerprovision

Dem Makler steht nur dann ein Anspruch auf Zahlung der begehrten Käufermaklerprovision zu, wenn er einen Maklervertrag geschlossen hat.

Der Maklervertrag kann zum einen durch schriftliche oder mündliche Vereinbarung geschlossen werden.

Zum anderen kann er durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden.
Für einen konkludenten Vertragsschluss bedarf es jedoch einer entsprechenden Willenserklärung des Interessenten. Diese liegt regelmäßig nicht in einem Sichgefallenlassen von Maklerdiensten.
Auch der Abschluss des Hauptvertrages allein lässt keinen Rückschluss auf das Zustandekommen eines Maklervertrages zu.
Die Rechtsprechung stellt an einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten strenge Anforderungen. Denn der Kaufinteressent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb seine Maklerleistung allein für den Anbieter erbringen will. Etwaige Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des die Provision begehrenden Maklers. Der Makler hat es somit selbst in der Hand, für klare Verhältnisse zu sorgen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von einem Abschluss eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen wesentliche Maklerdienstleistungen in Anspruch nimmt. Das ist etwa der Fall, wenn der Interessent nach der Übergabe eines Exposés durch den Makler an einer gemeinsamen Besichtigung in Kenntnis des darin enthaltenen Provisionsverlangens teilnimmt.

PRAXISTIPP: Insofern sollte der Makler stets folgenden Urteilsauszug des OLG Düsseldorf (Urteil vom 26.06.1998) beachten: „Goldene Regel für jeden Makler muss es sein, erst nach einem deutlichen Provisionsverlangen, das der Kunde akzeptiert hat, seine Maklerleistung zu erbringen.“

Aktuelle Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema:
OLG Oldenburg, Urteil vom 16.06.2010
OLG Stuttgart, Urteil vom 23.12.2009
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 25.09.2009

2) Haftung des Immobilienmaklers und

3) Verwirkung des Provisionsanspruchs

Der Makler kann wegen der Verletzung vertraglicher Treuepflichten / Verletzung einer Aufklärungspflicht seinen Provisionsanspruch verwirken bzw. sich Ersatzansprüchen ausgesetzt sehen.

Hierbei stellt sich u.a. die Frage, ob der Makler Angaben des Veräußerers ungeprüft weitergeben darf.

Beschränkt sich der Makler auf die bloße Weitergabe von Angaben des Verkäufers, so haftet er bei deren Unrichtigkeit nur dann, wenn ihm entweder die Unrichtigkeit der Angaben positiv bekannt ist oder ihn ausnahmsweise eine Erkundigungs- oder Nachprüfungspflicht trifft.
Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Makler grundsätzlich nur zur Weitergabe eigenen Wissens verpflichtet. Eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht trifft ihn im Regelfall nicht. Deshalb haftet der Makler in der Regel nicht für die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers, wenn er diese in sein Exposé aufnimmt und an den Kaufinteressenten weiterleitet, soweit er die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen .
Eine Erkundigungs- und Überprüfungspflicht des Maklers ist daher zu bejahen, wenn er sich zur Einholung entsprechender Auskünfte verpflichtet hat, durch sein Geschäftsgebaren den Eindruck einer eigenen Überprüfung vermittelt hat oder der Makler bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt die Unrichtigkeit der Angaben hätte erkennen können.

Bei der Frage, ob den Makler eine Erkundigungs-/Überprüfungspflicht trifft, ist stets auf die jeweiligen Umstände des konkreten Einzelfalls abzustellen.

PRAXISTIPP: Dem Makler ist zu empfehlen, hinreichend deutlich erkennen zu lassen, dass er die in Bezug auf das Objekt gemachten Angaben selbst nicht überprüft hat, u.a. durch Aufnahme eines Hinweises in ein Exposé, dass alle Daten auf den Angaben des Eigentümers beruhen und er demzufolge keine Haftung für deren Richtigkeit übernimmt.

Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema:
OLG Oldenburg, Urteil vom 15.05.2009
Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 28.04.2009
BHG, Urteil vom 18.01.2007
OLG Hamm, Urteil vom 24.04.2006